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房产税,中央地方和居民的三本账

时间:2017-11-08 14:12  来源:滚动新闻  作者:www.2bzf.com

上一次调控,从2011年到2014年,历经四年,中间仅有2013年呼吸换气一次。为什么总是间歇性政策调控?有没有长效机制?

我觉得要分历史段来看,城镇化结束前,使用现在的调控政策比较合适,城镇化结束,要转为长效机制,长效机制主要是指财税改革,也就是土地财政变为房产税。

城镇化进程,判断房产税推出时机的标准

人均住宅面积,是判断城镇化结束的指标,人均住宅面积超过35平米,进入城镇化尾声。这个人数,我直接用城镇化完成时的9.7亿人来计算。

城镇住宅面积

根据中央党校周天勇数据,截止到2015年,城镇产权住宅套数大约2.7亿套,那么,截止到今年底,大约是270亿平米,270/9.7=28平米,以目前每年17-20亿平米住宅供应面积估计,大约4年以后,也就是2021年底前后,城镇人均住宅面积达到35平米。

我用1996年房改以后的住宅面积来估算,因为我认为1996年以后的房子数据和产权都清晰,而且质量也算可以。而且,如果需要拆掉1996年以后的房子提供需求时,这种市场已经不必恋战。

根据统计局和住建部数据,1996以来,所有城镇住宅面积大约是250亿平米,其中140亿平米是商品住宅,占比是56%。我这个250亿平米与周天勇先生的270亿平米出入不大,也就是1-1.5年的供应量,所以,我认为,5年后,城镇人均住宅面积达到35平米。

当然还有一个住宅分布和人口流向不均衡问题,三四线已经饱和,一线不依赖房地产,我们主要考察一下十几个二线,重庆就不说了,主城区人均住宅面积也早就超过35平米了。

我们以武汉作为代表看一下把,武汉自1996年到现在的商品住宅销售面积大约2.36亿平米,人均22平米,但是商品住宅之外还有其余的,1996年以来人均住宅也超过30平米了。

根据武汉最近三年的土拍情况,估计未来武汉每年还能供应2000万平米商品住宅和600万平米保障房,那么, 即使武汉每年增加15万人口,人均住宅面积每年也要增加2平米,在3后也能达到人均35平米了。

因此,除了一线和个别二线外,绝大部分城市的人均住宅面积会在5年内达到35平米的线。

人口

我国人口面临的断崖问题,很多文章都已经详细分析了,我不做赘述。我根据每年的小学生招生人数做了一个图,这个图模拟每年的25-35岁人口数量,这部分人口是创造能力最强的,也是买房的主力军。

房产税,中央地方和居民的三本账

可以看到,从2016年的2.4亿不到一些,逐步滑落到10年后的1.8亿,减少了6000万黄金青年,25%。

从城镇化进程和人口状况来看,10年后征房产税已经很有必要了,因为存量已经太大,需求越来越小,这是房产税的时代大背景。

下面分析一下,我们的经济与财政有没有准备好。

全国财政

房产税,中央地方和居民的三本账

全国财政是四大项,公共预算+政府性基金+国有资本经营+社保基金,前面两项是主要的,我们就看前面两项。

公共预算收入包括税收收入和非税收入,非税收入主要是罚款收费等,很多欠发达地区非税收入甚至占税收的60-80%,可见营商环境之一斑;政府性基金主要是地方政府的,大头是土地收入支出,其余是一些基建基金费用。

从上表可以看到:

1)全国公共预算收入大约是15.95万亿,支出是18.78万亿,呈现赤字;

2)公共预算收入里,如果去掉1.5万亿的土地房产相关税收,就是14.5万亿,中央地方各拿7.2万亿;

3)公共预算支出里,中央是2.7万亿,地方是10万亿,中央还有5.9万亿转移支付。

房产税,中央地方和居民的三本账

从上面中央和地方分开来看,

1)地方财政收入里,土地及房地产相关税收是5.25万亿,占其总收入的40%;

2)如果没有房产土地相关收支,地方政府收入是7.2万亿,但是公共预算支出是10.1万亿,这是3万亿的缺口。

3)中央和地方都有财政赤字,预算赤字要依靠发债弥补,但赤字比例控制在3%左右,发债有限额的。

国债

房产税,中央地方和居民的三本账

一般来讲,平衡财政收支可以采用增加税收、增加通货或发行国债的办法。政府通过发行债券弥补财政赤字。但是赤字国债的发行量一定要适度,否则也会造成严重的通货紧缩。上表列示了,2016年国债余额限额是12.59万亿,,2017年14.15万亿。可以看到,2016年,国债发行3.08万亿,还本1.74万亿,年底余额是12万亿,在限额之内。

地方债

地方债余额:

没有谁能讲清楚地方债到底有多少,根据国家审计署和中国财政部,2014年,中国的地方政府性债务为24万亿,而社科院的报告提到2014年末,地方债规模超30万亿。而人大常委尹中卿认为,审计署两次审计只是摸清了地方债的“底数”而不是“实数”,许多地方往往还有一些比较隐蔽的债务并没有全部审计到,地方债的实际规模有可能比审计数据多一倍左右。

如果按照尹中卿常委的说法,我国地方债规模可能在50万亿左右,我的一位在中国银行工作的朋友也持同样见解。这一年的利息得多少呀?如果按照平均4.5%年息算,每年利息就是2.3万亿。

地方债置换:

中国在本轮危机中率先复苏,与我国实施的反危机措施密不可分,通过向地方政府下放金融配置权来拉动经济,这一措施使得融资平台和影子银行快速扩张。2013开始地方债摸底调查,2015年启动地方债务置换工作(融资平台为主的各类地方债务置换为地方政府债券),本质上就是中央政府认领债务。

未来地方债规模:

启动置换以来,2015年发行债券3.8万亿,其中置换3.2万亿,新增6000亿,2016年发行规模6.05万亿元,新增地方债1.17万亿元,置换债券规模为4.88万亿元。2017年规模估计与2016年相仿。

地方债已经纳入预算管理,各地新增限额由财政部在全国人大或其常委会批准的地方政府债务规模内测算,报国务院批准后下达地方。看看2016年和2017年的新增限额,感觉也就是1万多亿的额度。

我们总结一下地方政府财政状况:

1)土地及房产相关收入是5.25万亿,如果没有这一部分,那么,地方财政收入就是7.2万亿,但支出是10.1万亿,缺口大约是3万亿;

2)如果地方债余额就如尹中卿常委估计,50万亿,那么每年利息就超过2万亿;

3)每年财政缺口3万亿加地方债利息2万多亿,实际缺口是5万多亿,看到没,这个正好是土地以及土地房产税收那5万多亿,政府这账算的可是门清呀。

好,我们讨论一下,如果没有了这5万多亿,目前收房产税可行吗?

1)先算房产税,城镇现存产权住宅270亿平米,人均30平米免征额,就是160亿平米左右免征,剩余110亿平米,估值70万亿,税率1.5%,全部收齐了,也就是1万亿,肯定有一部分收不上来,那就只有几千亿。

2)地方政府每年5万多亿的缺口,即使考虑到1万多亿的地方债新增限额,还缺3万多亿,可见,现在的几千亿房产税还不能解决地方财政问题。

所以,从地方财政来看,还不具备征收房产税的条件,要双管齐下才能逐步具备征收条件,一个是严格控制地方债规模,尽量控制地方的未来支出,一个是城镇化发展的更充分一些,逐步扩大征收范围。

国企负债

根据财政部数据,截止到今年8月底,国企负债总额是96.5万亿,估计到年底会接近100万亿,下表是国企负债总额的增速。

房产税,中央地方和居民的三本账

国企负债与房地产没有直接关系,国企负债扩张引起社融规模增加,增加流动性。

有人说债转股呀,我有文章写过债转股作用不大,下面我引用李迅雷的原话,大家参考吧。

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